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Pachtverträge geben beiden Seiten keine ausreichende Sicherheit

Es gibt einige Gründe, aus denen Hofbesitzer ihren Betrieb verpachten. Handelt es sich beim Pächter umd den zukünftigen Hofübernehmer, dan bietet ein Pachtvertrag beiden Seiten jedoch nur wenig Sicherheit.

Die Hofübergeber sind noch einige Jahre vom Rentenalter entfernt, wollen bzw. können den Hof aber nicht mehr bewirtschaften. Minderjährige Kinder der Hofübergeber müssen weiter versorgt werden. Dies sind nur zwei der Gründe, aus denen Hofübergeber und zukünftige Hofübernehmer Pachtverträge abschließen, zumal deren Aushandlung scheinbar schneller zu vollziehen ist. Abgesehen hiervon ergeben sich für die Übergeber keine Vorteile, ganz im Gegenteil, die Probleme und Ungewissheiten sind beim Abschluss von Pachtverträgen höher. So können sich die Verpächter beispielsweise nicht sicher sein, ob der Pächter nach Auslauf der Pacht den Hof wirklich übernehmen wird.

Unsicherheit auch für den Pächter

Auch der zukünftige Hofübernehmer, der den Betrieb pachtet, erhält keine Sicherheit darüber, wann bzw. ob er an ihn übergeben wird. Auch bezüglich der Rechte und Pflichten können Ungewissheiten bestehen, da der Pächter womöglich nicht weiß, was er zu erwarten hat bzw. was er leisten muss. Hinzukommt Unsicherheit bezüglich Investitionen. Hier ist unklar, wie sie nach Ende der Pacht bei der Hofübernahme bewertet werden. Daher werden die Hofübernehmer eher vorsichtig an Investitionen herangehen, auch wenn diese notwendig sind. Dies ist auch der Fall, da es bei größeren Investitionen, für die bestimmte Gebäude oder Grundstücke beliehen werden müssen, der Einwilligung der Verpächter bedarf. Dadurch sind die Pächter beim Wirtschaften eingeschränkt. Auch der Wert zu dem der Hof nach Ende der Pacht übergeben werden soll ist unklar: Zum Wert vor Pachtbeginn oder dem bei Übergabe?

Steuern sind nicht zu unterschätzen

Auch aus steuerlicher Sicht ist eine Verpachtung nicht zu unterschätzen, denn die Pachteinnahmen sind für den Hofübergeber umsatzsteuerpflichtig: dies gilt für Pachterlöse aus der Überlassung von lebendem und totem Inventar, Betriebsvorrichtungen, Vorräte, Zuckerrübenlieferrechte und Betriebspremienrechte. Pachteinnahmen aus der Überlassung von Gebäuden und Grundstücken können dagegen umsatzsteuerfrei behandelt werden. Bei Einnahmen (berücksichtigt werden alle Betrieben), die pro Kalenderjahr 22.000 Euro übersteigen, muss der Verpächter aus den umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Liegen die Einnahmen unter 22.000 Euro, greift die Kleinunternehmerregelung. Vorsteuern können hierbei geltend gemacht werden. Damit die Pächter die Pacht als Betriebsausgabe absetzen können und auch sonst keine Steuerfallen entstehen, muss unbedingt darauf geachtet werden, dass der Pachtvertrag wie zwischen Fremden abgefasst und vollzogen wird. In jedem Fall ist es aufgrund der steuerlichen Problematik des Pachtvertrages ratsam, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Dieser kann darauf achten, dass alles genau richtig formuliert ist.

Eiserne Verpachtung

Aufgrund von Änderungen des Steuerrechts, nämlich der Abschaffung der notwendigen Vereinfachungsregeln, ist eine sogenannte „Eiserne Verpachtung“ nur noch zwischen Familienmitgliedern möglich. Ist der Pächter und zukünftige Hofübernehmer also Sohn oder Tochter des Verpächters, kann das lebende (Vieh) und tote (Maschinen etc.) Inventar des Hofes ohne Zahlung einer Pacht überlassen werden. Stattdessen verpflichtet sich der Pächter, das Inventar im gleichen Wert zurückzugeben. Zu diesem Zwecke wird ein Inventarverzeichnis angefertigt.

Tod des Pächters oder des Verpächters

Da ein Pachtvertrag die Hofübergabe nicht regelt, sollte gleichzeitig unbedingt eine Erbfolgeregelung durch Testament oder Erbvertrag vorgenommen werden, für den Fall das der Verpächter vor Ablauf der Pacht und Zustandekommens eines Hofübergabevertrags verstirbt. Kommt der Pächter hingegen vor Ablauf des Pachtvertrages zu Tode, kann der Verpächter innerhalb von sechs Monaten den Pachtvertrag bei den Erben des Pächters kündigen.

Aufgrund seiner steuerlichen Komplexität und der großen Unsicherheit, die für beide Parteien mit dem Vertragsabschluss einhergehen, ist von einem Pachtvertrag auch als Übergangslösung eher abzuraten. Stattdessen sollte genau überprüft werden, ob sich Probleme, die sich bezüglich einer Hofübernahme stellen, auch in einem Hofübergabevertrag geregelt werden können. Es bleibt festzuhalten, dass ein Pachtvertrag nur dann wirklich sinnvoll ist, wenn die Zukunft des Betriebes unsicher, also unklar ist, ob der Betrieb langfristig fortbestehen soll.