Das Vertragsrecht, das Erbrecht und die Steuergesetze sind zentrale Elemente für die vorweggenommene Erfolge. Denn die rechtlichen und steuerlichen Aspekte betreffen nicht nur den bisherigen Eigentümer (Abgeber) und den Hofnachfolger (Annehmer). Ebenfalls betroffen sind die Ehegatten des Abgebers und die weichenden Erben. Entsprechend vielfältig sind die rechtlichen Tatbestände, die zwingend in einem Hofübergabevertrag geregelt werden müssen. Daher ist die Beratung durch einen Experten empfehlenswert. Für die Gültigkeit entsprechender Geschäfte ist grundsätzlich eine notarielle Beurkundung fällig.

Relevanz der Höfeordnung

Soll eine Übertragung in jedem Fall ohne die Einschränkung der Höfeordnung erfolgen, kann der Betrieb im Vorfeld der Übergabe aus der Höfeordnung genommen werden. Dafür muss über einen Notar ein einfacher Antrag an das Landwirtschaftsgericht gestellt werden. Dann wird der Vermerk gelöscht und die Höfeordnung hat keinerlei Auswirkungen mehr auf die Übertragung. Wird der Betrieb nicht an ein Familienmitglied übertragen, müssen die Voraussetzungen der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz und dem daraus möglicherweise resultierenden Vorkaufsrecht geprüft werden.

Leistungen des Eigentümers

Die Leistung des Eigentümers besteht in der Übertragung des Betriebes. Wichtig ist, bei der Vertragsgestaltung genau zu bestimmen, welche Teile des Betriebes übertragen werden oder welche Teile bei einer Gesamtübergabe außen vor gelassen werden. Mitübertragen werden regelmäßig auch die Prämienansprüche aus der Gemeinsamen Agrarpolitik (GAP). Diese sollten steuerlich geprüft werden, um Nachteile zu vermeiden.

Ist der Betrieb in der Höfeordnung, muss er in einer sogenannten geschlossenen Übergabe vollständig an einen Übernehmer übertragen werden. Bestehende Pachtverträge gehen dann gemäß § 593a BGB auf den Übernehmer über. Besonders wichtig ist dabei, dass der Pächter zeitnah über die Übergabe informiert wird.

Gegenleistung des Nachfolgers

Die Gegenleistung des Übernehmers besteht vor allem darin, dass er dem Übergeber und dessen Ehegatten ein Wohnrecht an abgetrennten Räumlichkeiten des Betriebs einräumt, die für den Eigentümer nicht zugänglich sind. Dazu gehört auch die Verpflichtung, die Wohnnebenkosten zu tragen und Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Ein Nießbrauch sollte in diesem Zusammenhang nicht in Betracht gezogen werden, da die weichenden Erben daraus Pflichtteilsergänzungsansprüche herleiten könnten.

Darüber hinaus sind auch die Zahlung einer Barleistung an den Übergeber und seinen Ehegatten als Altenteilleistung sowie deren Pflege wichtige Gegenleistungen. Die Barleistungen werden entweder als dauernde Last mit einer Anpassungsklausel oder in Form eines Fixbetrags als Leibrente ausbezahlt. Und gepflegt werden muss der Übergeber und sein Ehegatte im Falle der Gebrechlichkeit, Krankheit oder sonstiger Bedürftigkeit, jedoch nur soweit dies dem Übernehmer zuzumuten ist. Dies wird oft anhand der Einstufung in die Pflegeversicherung beurteilt.

Ebenfalls eine weit verbreitete Gegenleistung ist die Finanzierung eines standesgemäßen Begräbnisses für den Übergeber und dessen Ehegatten sowie die Kostenübernahme für die Grabpflege.

Rücktrittsrechte des Übergebers

In den Hofübergabevertrag sollten zwingend Gründe für eine Rückübertragung aufgenommen werden. Hier sind fünf wichtige Aspekte zu nennen:

• Übernehmer verfügt ohne Zustimmung des Übergebers über das Hofvermögen,
• Hof wird Gegenstand eines Insolvenzverfahrens,
• Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übertragenen Grundbesitz,
• Übernehmer verstirbt oder verstirbt kinderlos vor dem Übergeber,
• Übernehmer kommt seinen Verpflichtungen aus dem Hofübergabevertrag nicht nach oder verstößt sogar dagegen.

Abfindung weichender Erben

Für den Fall, dass mehrere Erben vorhanden sind, müssen im Hofübergabevertrag auch die Rechte der weichenden Erben mitgeregelt werden.

Bei Höfen im Sinne der Höfeordnung haben die weichenden Erben, in der Regel die Geschwister des Hofübernehmers, mit dem Abschluss des Übergabevertrags einen gesetzlichen Abfindungsanspruch. Bei Unternehmen, bei denen die Höfeordnung nicht gilt, gibt es diesen gesetzlichen Anspruch bei der Übergabe nicht. Erst durch den Tod des Übergebers haben die Geschwister erbliche Ansprüche. Oft entscheiden sich die Übergeber aber bereits im Zuge der Übergabe den weichenden Erben einen Ausgleich zu geben.

Kosten der Hofübergabe

Der Hofübergabevertrag muss durch den Notar beurkundet werden, es entstehen daher Notarkosten. Nach der Beurkundung muss der Vertrag genehmigt werden – dafür muss kein Notar beauftragt werden, dies kann man auch selber machen. Bei Höfen im Sinne der Höfeordnung ist das jeweilige Landwirtschaftsgericht zuständig, ansonsten die nach Grundstückverkehrsgesetz zuständige Behörde. Erst nach der Genehmigung erfolgt die Umschreibung ins Grundbuch. Bei den Kosten sind Notar und Gericht an das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dessen Gebührentabelle gebunden. Achtung: Die Gebührentabelle weist Nettobeträge aus, dazu kommen Mehrwertsteuer und gegebenenfalls Auslagen.

Im Normalfall verwenden Notar und Gericht als Geschäftswert den Verkehrswert. Für Landwirte gilt bei Hofübergaben aber eine Sonderregelung, das „landwirtschaftliche Kostenprivileg“ (§ 48 GNotKG): Bei der Übergabe eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit Hofstelle beträgt der Wert des Vermögens höchstens das Vierfache des letzten Einheitswertes. Das entspricht rund 10 bis 30 Prozent des Verkehrswertes, die Gebühren sind deutlich günstiger.

Allerdings ist nur der fortführungsfähige Betrieb in diesem Sinne privilegiert. Anders ausgedrückt: Der Übernehmer muss den Betrieb unmittelbar weiterführen. Der Betrieb bildet unmittelbar nach Vollzug der Übergabe einen nicht unwesentlichen Teil der zukünftigen Existenzgrundlage des Inhabers. Auch Nebenerwerbsbetriebe können profitieren, hier kommt es auf den Einzelfall an.

Neben klassischen Übergabeverträgen im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge gilt das Privileg auch für gleitende Übergänge, wie beispielsweise die Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt, wo zwar das Eigentum übertragen wird, das Recht auf Nutzung aber beim Abgebenden bleibt. Auch Erbverträge sind privilegiert.